Interdiction Airbnb en copropriété : protégez votre droit de louer

L’explosion des locations saisonnières type Airbnb, Booking ou Abritel a apporté de nouvelles opportunités aux propriétaires. Mais elle a aussi généré de nombreux conflits au sein des copropriétés. Entre nuisances invoquées par certains voisins, positions parfois fermes des syndics, et réglementations locales mal comprises, beaucoup de propriétaires pensent, à tort, que leur droit de louer est déjà perdu.

👉 La vérité ? Non, votre droit n’est pas si facilement supprimé. Et connaître la loi peut vous sauver… dès la prochaine assemblée générale (AG) de copropriété.

Assemblée générale de copropriété où les propriétaires débattent des locations saisonnières.

1. La fameuse clause « bourgeoise » : ce qu’elle dit vraiment

On entend souvent que la simple clause d’habitation bourgeoise dans le règlement de copropriété suffit à interdire la location saisonnière.

Or, ce n’est pas si simple.

En droit, la location meublée touristique est considérée comme une activité civile, et non commerciale, tant qu’aucun service hôtelier n’est proposé (pas de petit-déjeuner, pas de ménage quotidien, pas de réception...).

👉 Concrètement : si vous proposez un appartement meublé, sans services hôteliers, une clause d’habitation bourgeoise ne suffit pas automatiquement à interdire votre location.

🔎 Jurisprudence : Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455 confirme que la location meublée touristique reste une activité civile et compatible avec une clause bourgeoise simple (lire la décision sur legifrance.gouv.fr).

2. Le vote en AG : 2/3 ou unanimité ?

Autre idée reçue : une copropriété pourrait interdire Airbnb par un simple vote à la majorité des 2/3.

C’est vrai… mais seulement dans un cas précis.

La loi Le Meur (19 novembre 2024) prévoit ce vote uniquement si

• le règlement de copropriété contient déjà une clause d’habitation bourgeoise stricte,

• et que l’interdiction ne vise que les lots à usage d’habitation autres que résidence principale.

En revanche, si votre immeuble comporte aussi des locaux commerciaux ou des professions libérales, la location touristique relève d’un changement de destination.

Et dans ce cas, l’interdiction exige… l’unanimité des copropriétaires. Autant dire que c’est presque impossible à obtenir.

Vote en assemblée générale de copropriété avec copropriétaires

3. Attention aux infos fausses ou incomplètes

Dans de nombreuses AG, on entend des syndics ou des conseils syndicaux affirmer :

• « Airbnb, c’est interdit d’office. »

• « On peut voter ça facilement. »

• « La clause bourgeoise bloque tout. »

Or, ces affirmations sont parfois fausses ou incomplètes. Beaucoup d’acteurs locaux ne maîtrisent pas les subtilités juridiques, et certains jouent même sur l’ambiguïté pour dissuader les propriétaires.

👉 La bonne démarche : s’appuyer sur la jurisprudence récente, souvent favorable aux propriétaires. Des tribunaux ont confirmé que tant que le règlement n’interdit pas explicitement la location meublée touristique, celle-ci reste possible.

• Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864 : la simple clause d’habitation bourgeoise ne permet pas d’interdire automatiquement la location meublée (lire la décision sur legifrance.gouv.fr).

4. Comment préparer sa défense avant une AG

Votre meilleure arme, c’est l’anticipation.

1. Relisez attentivement votre règlement de copropriété : nature de la clause (bourgeoise simple, stricte, mixte).

2. Analysez l’ordre du jour : une résolution mal rédigée peut être contestée juridiquement.

3. Appuyez-vous sur des décisions de jurisprudence : avoir des exemples concrets crédibilise vos arguments.

4. Préparez votre discours : soyez concis, factuel, insistez sur le caractère civil de votre activité.

👉 Pour approfondir, voir l’analyse complète de Me Xavier Demeuzoy et sa note sur les clauses d’interdiction.

5. Les risques si votre copropriété tente malgré tout d’interdire

Si une décision d’interdiction est adoptée en dehors du cadre légal, elle peut être :

• Contestée en justice : toute résolution abusive peut être attaquée dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

• Source de conflits entre copropriétaires, qui fragilisent l’ambiance de l’immeuble.

• Préjudiciable financièrement : un vote irrégulier peut vous priver temporairement de revenus, alors même qu’il sera annulé ensuite.

Conclusion : ne laissez pas vos droits s’envoler

La copropriété peut encadrer certains usages, mais l’interdiction pure et simple d’Airbnb n’est pas automatique. Comprendre les textes, la jurisprudence et les subtilités des votes en AG est la clé pour défendre vos intérêts.

👉 Avant votre prochaine AG, prenez le temps de relire vos documents, d’analyser les résolutions et de préparer vos arguments.

6. Derniers rebondissements juridiques : la loi Le Meur contestée

Le 24 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Caen a transmis à la Cour de cassation les articles de la loi Le Meur qui permettent d’interdire la location de courte durée en copropriété par un vote aux deux tiers. Cette étape ouvre la voie à une possible saisine du Conseil constitutionnel, déjà intervenu dans le passé pour censurer un dispositif analogue (loi ALUR).

En pratique, il est recommandé aux copropriétés de différer toute délibération d’interdiction dans l’attente de la décision des hautes juridictions.

À retenir : ce cadre est valable à la date de l’article, mais il pourrait être totalement revu d’ici quelques années.

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Rolf & Virginie - Co-fondateur de la Conciergerie Les Suites Indivio